Jurisprudencia sobre Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal

Te presentamos nuestra selección de Jurisprudencia sobre Comunidades de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, clasificada por materias.

Requisitos para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas

1. Sentencia del Tribunal Constitucional 74/1994, de 14 de marzo.
   • DOCTRINA: «el ejercicio de la actividad de administrador de fincas sin haber obtenido el ingreso en el Colegio correspondiente resulta así circunstancia suficiente por sí misma para considerarlo incurso en el tipo configurado en el art. 572 C.P.»
2. Sentencia del Tribunal Supremo de 11-11-2008, dictada en el recurso 1602/2006.
   • DOCTRINA: El ejercicio del cargo de administración de fincas no está atribuido en exclusiva a los Administradores de Fincas colegiados. La publicidad en sentido opuesto es restrictiva de la libre competencia.
   • CITA: «… la modificación legal producido por la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que reformó la 49/1960, de 21 de julio , de Propiedad Horizontal, despeja las dudas y vacilaciones que hasta ese momento pudieran derivarse de la normativa anterior y de las resoluciones judiciales dictadas en los distintos órdenes jurisdiccionales, en relación con la exigencia de titulación y colegiación para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas, al menos en lo que respecta al campo de la propiedad horizontal.
     Si de la legislación anterior, representada sustancialmente por el Decreto 693/1968, de 1 de abril , y por el Real Decreto 1464/1988 , podía derivarse, no sin ciertas dificultades, que para el ejercicio de dicho cargo de administrador de fincas, era necesario ostentar el correspondiente título y estar colegiado en el Colegio Profesional, y así lo entendieron las sentencias que en defensa de su pretensión ha aducido el recurrente -incluso la sentencia que cita de la Sala de lo Civil de 14 de octubre de 2002 se está refiriendo a un caso anterior ala Ley 8/99-, sin embargo, conforme a la nueva redacción dada al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha desaparecido el carácter de exclusividad que pudiera haberse atribuido al Administrador de Fincas, dado que dicho precepto establece que «el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico».
     En el caso presente debe aplicarse la nueva normativa, al ser el anuncio objeto de prohibición de fecha posterior -18 de octubre de 1999-, en plena vigencia de la misma, y cuyo contenido refleja que se dirige, sin distinción, a todos los propietarios y a todas las comunidades de propietarios, en general, sin que se excluya a aquéllos que se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal, por lo que, en si mismo considerado, el anuncio es engañoso por difundir «indicaciones incorrectas», constitutivas de actos de engaño, según el artículo 7 de la Ley 3/1991, de Competencia Desleal , incardinable en el artículo 7 de la Ley de Defensa de la Competencia, en cuanto distorsiona gravemente las condiciones de competencia de mercado, y afecta al interés público, pues sin duda, se dirige a la eliminación de otros competidores que pueden ejercer la administración de la Comunidad de propietarios, ofreciendo condiciones más ventajosas y menos onerosas, de tal forma, que el interés de los propietarios usuarios de estos servicios, que trasciende de su esfera particular al ámbito más amplio del general de la sociedad, queda gravemente dañado.»
3. Sentencia del Tribunal Supremo de 31-3-2009, dictada en el recurso 5127/2006.
   • DOCTRINA: «… la pretensión de exclusividad del ejercicio de la actividad de administrador de fincas no tiene cobertura legal, al ser contradictoria con el principio constitucional de libre ejercicio profesional, como ha reconocido esta Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en las sentencias de 6 y 30 de octubre de 1981, de modo que de las disposiciones reglamentarias que regulan la colegiación de los administradores de fincas no puede deducirse una restricción a la libertad de prestación de servicios en este ámbito de la actividad profesional de Administración de bienes inmuebles, tal como se deriva de la Directiva 67/43/CEE, del Consejo, de 12 de enero de 1967.»
   • CITA: «En efecto, en la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1981, respondiendo a argumentos sustancialmente idénticos a los vertidos en el marco de este recurso de casación, rechazamos que los Administradores de Fincas colegiados tengan el monopolio legal de ejercicio de la actividad profesional de gestión de bienes inmuebles en los siguientes términos:
     « Que la pretensión de los accionantes (Administradores de Fincas colegiados), como se deduce de lo expuesto, implica la de recabar para su profesión un monopolio, no establecido por norma alguna, y en contradicción con el principio general de libertad, sólo restringido en aquellas actividades profesionales en las que el Ordenamiento jurídico expresamente lo establezca; por otra parte, los acuerdos por ellos combatidos gozan de una cobertura, como es la constituida por los reglamentos citados en el precedente considerando, de igual rango, y hasta uno de ellos de fecha posterior, al invocado a su favor por los actores: el D. 693/1968, de 1 abril, aprobatorio del Reglamento Orgánico de tales profesionales, en el que, además, en su art. 3 .º, se prevé la posibilidad de que la administración de fincas se pueda realizar de manera no habitual o regular, o por cargo de confianza, con retribución o sin ella, pero sin el carácter de profesionalidad (art. 3 .º); posibilidad que viene formulada de forma aún más abierta y en norma de rango superior, en el art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, núm. 49/1960, de 21 de julio, en el que se atribuye al Presidente de la comunidad de propietarios, además de la específica de su cargo, las funciones de secretario y administrador, si los estatutos no determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas, que, se puntualiza, podrán no pertenecer a la comunidad de propietarios, pero sin establecer ningún condicionamiento. » .
4. Sentencia del Tribunal Supremo de 28-3-2011, dictada en el recurso 4595/2008.
   • DOCTRINA: Ya no es aplicable la Doctrina sentada por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 14-3-1994.
   • CITA: «En cuanto a la incidencia que en el caso de autos pudiera tener la sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de marzo de 1994, en la que se denegó el amparo a quien había sido condenada por una falta tipificada en el artículo 572 del Código Penal por ejercer la profesión de administrador de fincas sin estar colegiada, es claro que el fallo responde a unas coordenadas normativas distintas de las aplicables al momento en que se producen los hechos objeto de este proceso.»
5. Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander nº 219/2016, de 14-4-2016.
   • DOCTRINA: El ejercicio profesional no exige colegiación, pero sí titulación oficial que acredite la suficiente cualificación profesional.
6. Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana número 299/2016, de 3-10-2016.
   • DOCTRINA: No se incurre en el delito de intrusismo profesional por el ejercicio de la profesión de administrador de fincas sin estar colegiado.
   • CITA: «Significar, por último, que las funciones de administrador pueden ser desarrolladas, sin menoscabo para los intereses públicos esenciales, por cualquier ciudadano ( art 13 LPH ), pues ningún interés público esencial se encuentra protegido por la exigencia de un título específico de Administrador de Fincas, de modo que el hecho de no darse de alta en el Colegio oficial no le convierte en intruso, ya que la colegiación se logra por la mera declaración de voluntad y pago de los correspondientes derechos, en su caso, sin que tal colegiación añada titulación académica. Por ello, aunque tal y como ha quedado probado con la documental y testifical practicadas la actividad desarrollada por el acusado era la propia de un administrador de fincas, tal actividad quedaba amparada por la interpretación que la jurisprudencia le ha dado al título de administrador de fincasen relación con el tipo penal de intrusismo.
     En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa al delito de intrusismo en relación con los Administradores de Fincas es hoy pacífica, en el sentido de excluir dicha profesión del delito mentado, al no ser obligatoria ninguna titulación ni ninguna colegiación. Por tanto, procede absolver al acusado del delito de intrusismo, estimando con ello el recurso.»

Requisitos de las Convocatorias a Juntas de propietarios

1. Sentencia del Tribunal Supremo número 572/2020, de 3-11-2020.
   • DOCTRINA:  «la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto, a través de un orden jerárquico de necesaria observancia:
     Primero; si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar; en defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara; y, ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios.«
2. Sentencia del Tribunal Supremo número 726/2007, de 28-6-2007.
   • DOCTRINA: «La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios,que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración.
   • En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues,como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.
   • La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario.
   • La Ley establece que la asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, y, para acreditar ésta, basta un escrito firmado por el propietario.»
3. Sentencia del Tribunal Supremo número 706/2003, de 10-7-2003.
   • DOCTRINA: «Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente. […] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos…»
   • «la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó…»
4. Sentencia del Tribunal Supremo número 987/2007, de 19-9-2007.
   • DOCTRINA: «nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y, entre ellas, la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes…», si concurre la circunstancia de que «la falta de conocimiento de la convocatoria se debió a causas exclusivamente vinculadas a una actitud renuente a conocerla…»

Distinción entre instalaciones comunitarias y privativas

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba número 173/2000, de 24-5-2000.
   • DOCTRINA: «En efecto es criterio generalizado que las denominadas canalizaciones (entre las que deben entenderse comprendidas las conducciones eléctricas) son enumeradas en el art. 1 LPH y 396 CC y deben ser tenidas como elemento común en tanto no se acredite que los afectados son privativos de alguno de los comuneros (AP Málaga s. 3.5.93), por ello cuando la conducción discurre por elemento común ha de entenderse, salvo disposición contraria de los Estatutos, que es elemento común (AP Madrid 24.12.90; Zaragoza 7.10.96),…»
2. Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya número 13/2001, de 3-1-2001.
   • DOCTRINA: «Se entiende que cuando la canalización discurre por un elemento común ha de entenderse, salvo disposición contraria de los estatutos, que la misma es elemento común.»
3. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid número 124/2012, de 2-3-2012.
   • DOCTRINA: La tubería al servicio de la vivienda situada en la planta superior que discurre bajo el forjado de suelo de dicha planta, por el interior del falso techo de la planta inferior, debe considerarse elemento comunitario.
   • CITA: «… la tubería se encuentra bajo el forjado (folio 30), y éste es elemento común. Concretamente bajo el forjado de la vivienda 6º A y en el falso techo de escayola del 5º A. Por tanto, desde el momento en que lo atravesó, traspasó la frontera del espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente o de plena disponibilidad que le corresponde al titular de la vivienda superior, quedando por ello imposibilitado de realizar un correcto mantenimiento del mismo, puesto que para acceder a él precisaría realizar obras en elemento común, como es el forjado, o hacerlo a través de la vivienda situada bajo la suya.
   • En consecuencia, e independientemente del alcance que se le quiera dar a la expresión o concepto espacio privativo, lo cierto es que en este caso la tubería había salido de él, y por ello debe ser considerada en ese tramo como elemento común.»
4. Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife número 238/2014, de 2-5-2014.
   • DOCTRINA: La determinación del carácter privativo o comunitario de las instalaciones es una cuestión jurídica y, como tal, no le corresponde a los peritos, sino al Juzgador.
   • CITA: «Difícilmente podría la Sala mejorar la atinada y completa fundamentación jurídica de la Sentencia de instancia que razona que «A pesar de los sostenido por los peritos y el testigo en el pleito, la consideración de un bien como comunitario o privativo, es una apreciación jurídica y por lo tanto, ajena al ámbito de los informes periciales, según el artículo 335 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero (en adelante LEC) y la máxima iura novit curia.Efectivamente, debemos interpretar y aplicar normas jurídicas, en concreto el artículo 396 del CC y el artículo 3 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal , de 21 de julio (en adelante LPH), función encomendada constitucionalmente ( artículo 117 de la CE ) a los integrantes del Poder Judicial.»
5. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid número 89/2014, de 18-3-2014.
   • DOCTRINA: «… un criterio para diferenciar lo común de lo privativo es si el copropietario tiene o no posibilidad legal de actuar sobre él, por cuanto que según la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.1) el copropietario no puede realizar alteración alguna en los elementos comunes, es decir, en el resto del edificio que no es su elemento privativo. Y, por otro lado, la Comunidad tiene derecho a entrar dentro del piso o local para las reparaciones que exija el servicio del inmueble (art. 9.1.c).»
6. Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo número 133/2020, de 23-3-2020.
   • DOCTRINA: «Para resolver la cuestión, es decir, para determinar si el tramo de tubería en que se produce una avería es común o privativo, ha de atenderse a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, interpretado a la luz del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
   • Según este último precepto, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Por tanto, y por lo que se refiere al elemento en el que se produjo la rotura causante del daño, para deslindar lo común de lo privativo, se establecen dos criterios diferentes y que a su vez son acumulativos, que son el hallarse o no comprendida la instalación averiada dentro del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente; y, además, el de servir o no exclusivamente al propietario.
   • Desde luego tales requisitos solo pueden predicarse con precisión, por lo que se refiere a las canalizaciones o tuberías para el suministro de agua a los diferentes pisos o locales, desde el punto concreto en el que las mismas superan la llave de paso o corte para el abastecimiento de agua a cada uno de ellos. (…) Y esta interpretación no es contraria al artículo 396 del Código Civil, que señala que serán comunes las instalaciones, (…) todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. No obstante, en atención a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de Propiedad horizontal, esta última expresión no puede ser entendida en su sentido más literal o, exclusivamente, físico, sino que debe darse una interpretación más finalística y jurídica a la expresión espacio privativo, equivalente al de la esfera de exclusividad o de plena disponibilidad del propietario del inmueble al que le sirve, con exclusión del resto, lo que evidentemente no ocurre hasta que el agua supera el límite de la llave de paso que le da entrada a su vivienda. Hasta ese punto carece de dominio o del más mínimo derecho sobre el agua que pudiese discurrir por las diferentes conducciones o tuberías que facilitan el suministro a los diferentes pisos y locales del inmueble.»
7. Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante número 17/2021, de 19-1-2021.
   • DOCTRINA: «El hecho de que no haya contadores individuales no añade ni quita nada al carácter privativo o comunitario de la cañería, sino que lo determinante es si está situada dentro de la vivienda y si presta servicio exclusivo a la misma, tal y como recogía la sentencia de esta Sección 5ª, de 23 de mayo de 2014.»
8. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid número 469/2021, de 5-10-2021.
   • DOCTRINA: «Esta Sala comparte la fundamentación de la sentencia de instancia, en cuanto las filtraciones tienen su origen en la red de saneamiento existente en una zona comunitaria, cuando la red de saneamiento ya ha salido de la vivienda NUM 001 , por cuanto el espacio existente bajo el forjado de la planta baja de la vivienda NUM 001 no consta como elemento privativo de la vivienda en los títulos de propiedad, y en dicho espacio confluyen la red de saneamiento de la vivienda NUM 002 y NUM 001 , luego no es un espacio que de servicio exclusivamente a la red de saneamiento de la vivienda NUM 001 , y de conformidad con el artículo 396 del Código Civil las conducciones de agua tienen carácter comunitario cuando abandonan la vivienda privativa aun cuando solo den servicio a una de las viviendas.«

Requisitos del cambio de uso de locales y viviendas

Inexistencia de prohibición legal o convencional

1. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 123/2006, de 23 de febrero, FD Segundo.
   • DOCTRINA: La mera descripción de los inmuebles en los estatutos no supone limitación del uso o de las facultades dominicales. Las cláusulas que supongan menoscabo del derecho de propiedad han de interpretarse de forma restrictiva. El título debe determinar las limitaciones de uso con detalle y precisión.
   • CITA: «En el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos.
     La interpretación de esta materia, en atención a aquello que puede ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad, tiene carácter restrictivo, y la doctrina jurisprudencial lo ha significado de este modo respecto a la facultad de decisión de cada titular; así, la STS de 6 de febrero de 1989 permitió el cambio de cine a discoteca; la STS de 24 de julio de 1992 ha acogido la modificación del destino de una vivienda a consulta radiológica; la STS de 21 de abril de 1997 admitió la instalación en un piso para vivienda de una oficina; la de 29 de febrero de 2000, en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico; y la STS de 30 de mayo de 2001 lo declaró también para la práctica profesional de quiromasaje.
     Obviamente, todo ello sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios.
     En definitiva, el título debe determinar las limitaciones con detalle y precisión, y no servirá un acuerdo posterior de la Junta, salvo si se adopta por unanimidad y se inscriba después en el Registro de la Propiedad, lo que casi nunca ocurrirá, pues es lógico que, en la reunión comunitaria, se manifieste la oposición de quién se considere perjudicado.
     En el supuesto del debate, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de los locales de la planta NUM 000 pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de «oficinas» en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de un gimnasio, entraba de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados, sin que suponga alteración del título constitutivo, ni requiera el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, salvo si incide en alguna de las prohibidas («inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres»), lo que no ha sido demostrado en los autos.»
2. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 929/2008, de 20 de octubre, FD Segondo.
   • CITA: «La doctrina constitucional entiende que el Art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.
     Por esta razón, en las ocasiones en que esta Sala ha debido pronunciarse sobre problemas iguales o semejantes a los que se suscitan en el actual recurso de casación, ha advertido que las limitaciones a las facultades del propietario deben constar de forma expresa en el título constitutivo. Así, la sentencia de 20 septiembre 2007, señala que «la concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales comerciales del edificio […] implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo» (asimismo, SSTS de 17-11-1993, 21-12-1993 y 23-2-2006).
     TERCERO. Teniendo en cuenta lo dicho, debe ahora interpretarse el valor de la simple descripción del destino de los pisos. La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (con la sola excepción de la STS de 23 noviembre 1995 , aunque en este caso el propietario ejercitaba también una actividad molesta), en considerar que «la mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria
     una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento […] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos» (STS de 23 febrero 2006, que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007). Más concretamente y en relación al caso concreto planteado en este litigio, esto es, el ejercicio en un piso-vivienda de una actividad médica, la sentencia de 17 noviembre 1993 ya había dicho que «lo que afirma la sentencia recurrida es que «dentro» de la vivienda puede hacerse la instalación, coexistiendo los dos destinos, interpretación acertada pues, en la división horizontal, que es, repetimos, donde únicamente consta el destino de los pisos, no se dice «exclusivamente», u otra expresión análoga, se dedicarán a viviendas, sino sólo se describen lo que se denominan «pisos-viviendas». Deducir de ello la exclusividad implicaría una limitación de facultades dominicales, que ni puede presumirse ni interpretar las que existan de modo extensivo». Esta doctrina debe aplicarse al presente recurso de casación porque: a) el destino de las unidades era el de «piso-vivienda», y b) no existía ninguna limitación de uso ni una declaración de exclusividad de este destino en los estatutos.
     En conclusión, el propietario recurrente pudo usar el piso adquirido como consultorio médico, porque ello pertenece al ámbito exclusivo de sus facultades dominicales.»
3. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil) número 846/2010, de 30 de diciembre, FD. Sexto.B).
   • CITA: «B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
     En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
     La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 12 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ], entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso (no) esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.«
4. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil) número 728/2011, de 24 de octubre, FD Tercero.
   • DOCTRINA: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.«
   • CITA: «TERCERO.- Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
     A) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
     La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010 [RC n.º 81/2007 ], 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ],) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
     Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso (no) esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.«
5. Sentencia del Tribunal Supremo número 535/2013, de 12-9-2013, FD Segundo.
   • DOCTRINA: La mera descripción de una entidad como local en el título constitutivo  no constituye una prohibición expresa de su cambio de uso a vivienda.
   • CITA: «De lo expuesto, en lo relativo al cambio de destino, cabe concluir que no se ha producido violación de precepto legal alguno ni de la doctrina jurisprudencial, pues la descripción del inmueble como local no le priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda, dado que no consta la prohibición expresa en el título constitutivo o en los estatutos que así lo acredite.»
6. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 358/2018, de 15-6-2018.
   • DOCTRINA: «La sentencia de 4 de marzo de 2013 reitera la doctrina antes expuesta, y añade que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido. Es decir, que una disposición legal o la administración prohíba esa actividad, por lo que si el objeto social es correcto, se disponen de los permisos legales, no causa perjuicio a la comunidad y se adoptan medidas protectoras que eviten estos perjuicios no puede limitarse el objeto o destino del local.«
   • CITA: «La Audiencia lleva a cabo una interpretación extensiva y forzada para deducir de la mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso.
     Cuando a los efectos de la constitución en régimen de propiedad horizontal se describe el local y el piso en que se divide el inmueble, se afirma: «Uno. Local para oficina en la planta baja de la casa…»
     No se recoge que sea exclusivamente para oficina, en cuyo supuesto el destino sería expreso y claro.
     De ahí, que la interpretación más favorable al derecho de propiedad sea que se dijo «para oficina», por ser lo instalado, pero sin excluir cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la propiedad horizontal, a que se ha hecho mención.
     La interpretación de la Audiencia implica una limitación de las facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como se ha declarado la eficacia de la prohibición exige una cláusula que así lo prevea de modo expreso, según la jurisprudencia.»

Que con el cambio no se perjudique a ningún propietario ni a la Comunidad

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 27-9-2010, FD Segundo.
   • CITA: «El punto de partida de la Ley es la libertad de modificar la parte privativa o de hacer obras en ella, pero establece tres restricciones a dicha facultad:
     a) Que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración o estado exteriores.
     La jurisprudencia ha sido estricta en la exigencia de unanimidad para las obras que afectan a la configuración exterior del edificio, incluso en los casos en que las obras realizadas impliquen una mejora estética ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1996 y de 27 de junio de 1996 ) o cuando se hubieran llevado a cabo en una terraza privativa y alteren la forma geométrica o volumen del edificio ( sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1993 , entendiendo en este último caso que quedaban afectadas las paredes exteriores deledificio que se consideran elemento común.
     b) Que no perjudique a los derechos de otro propietario.
     A diferencia de la anterior, esta limitación no parece de derecho necesario o imperativo, de manera que cabe el perjudicado o perjudicados -que son quienes ostentan dicha facultad, no la comunidad de propietarios- autoricen una obra en la parte privativa de otro copropietario que, en caso de no afectar a elementos comunes y no sobrepasar los otros límites establecidos en este artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , habrá de considerarse plenamente lícita.
     c) Que se dé cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.«

Que no se modifiquen elementos comunes sin autorización

1. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) nº 419/2013, de 25-6-2013, FD Tercero.
   • CITA: «TERCERO.- Cambio de uso de un inmueble. Alteración de elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.
     A) Esta Sala ha declarado que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal. Efectivamente, como se razona en el recurso, la jurisprudencia ha señalado que en el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que laslimitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.».
     B) Por otro lado, la LPH ( artículos 7.1 y 12 LPH ) establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes si no se cuenta con la autorización de todos los copropietarios, sin que quepa duda de que la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requieren del consentimiento unánime de la comunidad (sentencia de 17 de febrero de 2010 [RC 1958/2005], 15 de diciembre de 2008 [RC 245/2003]). Más en concreto la citada sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 [RC 527/2008], examina un supuesto muy similar al ahora analizado, en el que se mantuvo la validez del cambio de destino del inmueble de local de negocio a vivienda acordando, sin embargo, la reposición de aquellas actuaciones que habían supuesto una alteración en los elementos comunes del edificio.
     C) No se discute en el caso examinado que las obras realizadas han afectado a la fachada del edificio ni que no se ha contado con la unanimidad de los propietarios para su válida realización, por lo que el recurso de casación debe estimarse. Finalmente, como se declara en las sentencias citadas en el motivo tercero del recurso de casación, la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en laLPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.
     Estos argumentos conducen a la estimación del recurso de casación y a la estimación en parte de la demanda formulada, puesto que se debe declarar la validez del cambio de uso llevado a cabo por la parte demandada y la ilegalidad de las obras realizadas que afectan a elementos comunes del edificio.«
2. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 552/2013, de 9-10-2013, FD Tercero.
   • DOCTRINA: «La jurisprudencia de esta Sala, que sistematiza la sentencia de 1 de octubre de 2013 , es reiterada en el sentido siguiente:
     (i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto alas cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013).
     (ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembrede 2010).
     (iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito dela propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso (no) esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.». Esta doctrina se recoge en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013.
     (iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma (STS 30 de septiembre 2010).»
   • CITA: «Pues bien, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente infringe esta jurisprudencia en lo que se refiere al cambio de destino, obligando a los ahora recurrentes a mantener un uso comercial en su inmueble, sin poderlo transformar en viviendas, puesto que el cambio de destino no aparece expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Ahora bien, lo que no es posible es la transformación en la forma que se interesa. La decisión adoptada por la Comunidad, en cuanto al cambio de uso, implica también, como dice la recurrida, «una negativa a aprobar las obras necesarias para ello, negativa reforzada por las otras decisiones adoptadas en cuanto a no autorizar la instalación de tubos por el patio y no autorizar el cambio de configuración exterior de la fachada», lo que es correcto. Y es que se puede llegar a sostener que los estatutos permiten este cambio, o que justifican o amparan cualquier tipo de actuación que realicen los propietarios del piso NUM 001 y que afectan a elementos comunes. Los estatutos distinguen muy claramente entre la planta NUM 002 y el piso NUM 001, posiblemente porque uno y otro tienen un régimen específico y distinto: muy permisivas en aquel y muy restrictivas en este puesto que solo se autoriza a abrir una puerta (con el tiempo se autorizaron dos) y lo que se pretende va más allá de lo que esta Sala ha considerado respecto de los locales de negocio situados en los bajos del inmueble a parir de una flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal para que sus propietarios puedan hacer, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en atención a la naturaleza de la actividad a realizar, comercial o mercantil. Lo contrario supone infringir normas imperativas de la LPH (sus arts. 5 , 7 y 11). Y es que, las obras que se niegan van mas allá puesto que suponen una alteración básica de los elementos comunes, y se realizan sin el consentimiento de la comunidad: se abre una tercera puerta, se acomoda el ascensor (que no tiene parada) a la nueva situación, mediante apertura de hueco y colocación de nueva botonera, se abren dos ventanas en la parte posterior del edificio, se divide la terraza trasera a patio con jardineras de hormigón, se instalan nuevos contadores así como un sistema de extracción para la salida de humos en las cocinas, bien con conductos o chimeneas bien con rejillas con extracción forzada. Para llevar adelante estas obras necesitaba la autorización de la comunidad por cuanto van más allá de los tres límites que han quedado indicados, y su realización infringe normas imperativas de la LPH (sus arts. 5 , 7 y 11).»
3. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 679/2020, de 15-12-2020.
   • DOCTRINA: «Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados dela aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores,y a no perjudicar los derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.»
   • CITAS DE DOCTRINA: «Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero, en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
     «Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).
     En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido«.
     En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:
     «[…] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho«.
     En sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que:
     «La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario».
     En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que:
     «[…] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario«.
     Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual:
     «Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial delos locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]».
     Posteriormente, podemos citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016,de 27 de junio, que se expresó en los términos siguientes:
     «La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial«.
     De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010, se expresa la más reciente sentencia 599/2017, de 8 de noviembre.
     Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de 7 de abril,estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás,no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes.»
   • CITA: «En definitiva, con los precedentes expuestos hemos de analizar la presente cuestión controvertida. Para ello hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4 de junio de 1986, se hizo constar que: «Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación».
   • CITA: «En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público. No es objeto de este proceso, las obras ejecutadas por los propietarios de los pisos superiores.»

Acuerdos relativos a la instalación del ascensor

1. Mayorías necesarias para la validez de los acuerdos de instalación del ascensor
2. Requisitos para la validez de los acuerdos de instalación del ascensor
3. Constitución de servidumbres para la instalación del ascensor
4. Criterios de distribución de los gastos de instalación del ascensor
5. Cláusulas que exoneran de participar en los gastos de instalación del ascensor

La doctrina de los actos propios en las comunidades de propietarios

Inaplicabilidad de la doctrina de los actos propios para convalidar actos nulos

1. Sentencia del Tribunal Supremo número 75/2003, de fecha 10-2-2003, FD Quinto.
   • CITA: «QUINTO.- Lo argumentado en el fundamento de derecho precedente provoca la estimación de los motivos que se relacionan a continuación, todos con cobertura en el artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: el primero, por infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 24 de marzo de 1971 y 31 deoctubre de 1996, debido a que, según aduce, la sentencia recurrida ha hecho singular mérito de la naturaleza bancaria de la cuenta, sin valorar la intrínseca de la propiedad del dinero; el sexto, por transgresión del artículo 1261, párrafo tercero, en relación con los artículos 1274 y 1275 del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada reconoce la existencia de causa en las adjudicaciones de acciones realizadas a favor de don Luis Enrique , sin embargo este presupuesto no está presente por omisión de contraprestación alguna por su parte; el décimo, por vulneración del artículo 1310 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial integrada en las SSTS de 4 de enero de 1947, 11 de diciembre de 1986, 8 de marzo de 1989 y 3 de marzo de 1995, yaque, según reprocha, la sentencia de la Audiencia no ha tenido en cuenta que la falta de causa es insubsanable y conduce a la nulidad radical; y undécimo, por conculcación de la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 21 de enero de 1922, 21 de junio de 1945 y 22 de febrero de 1946, puesto que, según censura, la sentencia de apelación no ha valorado que la doctrina de los actos propios es inaplicable cuando se utiliza para validar actos jurídicamente nulos e ineficaces.«

La doctrina de los actos propios en la distribución de los gastos comunes

1. Sentencia del Tribunal Supremo número 1094/2004, de fecha 16-11-2004, FD Segundo.
   • DOCTRINA: El acuerdo de distribuir gastos según estatutos, contrario a la práctica anterior en sentido opuesto, no va contra los propios actos.
   • CITA: «SEGUNDO.- El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
     Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
     La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
     En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
     En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, (…).
     El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.»
2. Sentencia del Tribunal Supremo 1139/2004, de 3-12-2004, FD Tercero.
   • DOCTRINA: Es impugnable, por ser contrario a la ley, el acuerdo no unánime de distribuir los presupuestos sin cumplir las reglas especiales del Título o de los Estatutos, aunque se haya hecho durante años.
   • CITA: «TERCERO.- El motivo segundo del recurso -(…)- se desestima porque, según dispone el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, en el caso debatido, se encuentran en los Estatutos, y aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
     La Comunidad demandada sostiene que ha verificado una distribución del presupuesto desde que fue creada en el año 1990, que se lleva a efecto según las cuotas de participación fijadas en el Título de constitución en régimen de Propiedad Horizontal, y cada año se ha aprobado por unanimidad, según se acordó en la primera Junta, hasta que, en 1997, doña Magdalena votó en contra de la misma por primera vez, de modo que cualquier cambio que se pretenda realizar de lo hasta ahora acordado había de ser aprobado por unanimidad, lo que no ha ocurrido en este caso, pero este planteamiento no sirve para el objetivo pretendido, pues el artículo 16.4 de la indicada Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos contrarios a las leyes o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, para lo que, con indicación a su legitimación activa, basta que hayan salvado su voto en la Junta.»
3. Sentencia del Tribunal Supremo número 86/2012, de 20-2-2012, FD Tercero.
   • DOCTRINA: La modificación del sistema de distribución de gastos fijada en los Estatutos supone una modificación estatutaria que exige unanimidad.
   • CITA: «TERCERO.- Participación en los gastos comunes.
     A) (…)
     B) (…) La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios ( STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005 ])»
4. Sentencia del Tribunal Supremo 124/2013, de 26-2-2013, FD Tercero y Cuarto.
   • DOCTRINA: «3. Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios.»
   • CITA: «TERCERO.- Propiedad horizontal: actos propios y normas imperativas. Modificación de estatutos
     A) La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.
     A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye unade las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización»
     Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios.
     La jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios ( SSTS 20 de febrero de 2012 [RC 1083/2009 ], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008 ]).
     (…)
     En definitiva, conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
     CUARTO.- Estimación del recurso.
     La estimación del recurso, exige casar la sentencia recurrida, lo que conlleva a estimar en parte el recurso de apelación, y a declarar la nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas de los ejercicios 2004, 2005 y 2006, el acuerdo aprobatorio de la previsión de ingresos y gastos con fijación de nuevas cuotas para el ejercicio 2007, adoptados en la junta de 21 de mayo de 2007, en lo que respecta a la exclusión del local de negocio de la participación en los gastos comunes en un modo diferente al establecido en el título constitutivo o estatutos dela comunidad y a condenar a la comunidad de propietarios a rectificar las cuentas de los ejercicios de los añoscitados, así como la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio 2007, incluyendo al propietario del local comercial, con arreglo a su cuota de participación y a lo previsto en el título y en los estatutos de la comunidad.
     
5. Sentencia del Tribunal Supremo número 606/2021, de 15-9-2021, FD Tercero.3.
   • DOCTRINA: La circunstancia de que un propietario nunca haya cuestionado su obligación de costear un determinado gasto no constituye un acto «propio» de la Comunidad.
   • CITA: «3. Sobre la infracción del art. 7.2 CC y doctrina de los actos propios.
     En la sentencia 320/2020, de 18 de junio dijimos, con cita de las sentencias 545/2010, de 9 de diciembre, y 788/2010, de 7 de diciembre, que: «[…] El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla […]».
     Atendida la anterior doctrina, hay que concluir que no concurre la infracción denunciada, puesto que la circunstancia que la demandante-apelante alega para fundamentarla: que el propietario promotor de la decisión adoptada por la comunidad, que adquirió la vivienda el 22 de febrero de 2007, nunca ha cuestionado «[…] su obligación de atender y asumir el gasto íntegro de luz, generado e imputado a su vivienda […]», no constituye un acto «propio» de la comunidad demandada.»

La doctrina de los actos propios en relación con las autorizaciones de uso o de obras

1. Sentencia del Tribunal Supremo número 320/2020, de 18-6-2020, FD Tercero.
   • DOCTRINA: Va contra sus propios actos la comunidad que obliga a derribar obras realizadas por un copropietario previamente permitidas y autorizadas por los Estatutos.
   • CITA: «7.- La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006,7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007). (…)
     12. (…) En el presente caso el acuerdo de la junta de propietarios restringe claramente un derecho atribuido en el título constitutivo. Lo cual, dejando al margen la transcendencia que ello tenga sobre el grado de ineficacia que genere (que al no ser objeto directo de esta casación, en la forma en que se ha concretado, no se prejuzga), no puede ser obviado cuando se examina dicho acuerdo desde la perspectiva del ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe y de la doctrina de los actos propios, invocados en el motivo del recurso.
     14.- La sentencia de esta Sala de 25 de febrero de 2013 excluyó la aplicación de la doctrina de los actos propios en un caso de un acuerdo de revocación de otro previo de autorización de unas obras de cerramiento, distantes entre sí ocho años, por el argumento fundamental de que el propietario afectado no había hecho uso durante dicho periodo de tiempo de tal facultad, no realizó ninguna actividad a su amparo. La que realizó fue posterior al acuerdo de revocación.
     No concurre esta causa de inaplicación de la doctrina en el presente caso. Todo lo contrario. Durante la vigencia de la norma estatutaria facultativa los titulares de la plaza realizaron, a su amparo, las obras de cerramiento en fechas próximas a su adquisición. Sólo después de ejecutadas, la junta de propietarios, contrariando la norma estatuaria a la que estaban vinculados, acuerda requerir el derribo de la obra realizada.
     La situación estatutaria creada por el promotor constituyente de la propiedad horizontal y mantenida pacíficamente por la comunidad, que no consta haya promovido o intentado la modificación de los estatutos,no puede dejarse sin efectos unilateralmente, en un momento en que la reiterada facultad ya se ha consumado en la forma indicada. Como antes se dijo, la doctrina de los actos propios significa «que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real«. Con mayor motivo en un caso como el presente en el que la norma estatutaria debatida era real y no ficticia.»
2. Sentencia del Tribunal Supremo número 570/2020, de 29-10-2020, FD Tercero.
   • DOCTRINA: La revocación de la autorización de uso exclusivo de espacios comunes no establecida en los Estatutos no vulnera la doctrina de los actos propios.
     CITA: «No resulta necesario recordar las exigencias jurisprudenciales acerca de los requisitos que han de concurrir para que una determinada conducta pueda ser calificada de acto propio vinculante según los postulados dela buena fe ( artículo 7.1 CC), puesto que lo que resulta de la sentencia impugnada es justamente lo contrario a lo pretendido en el recurso, ya que el acto propio de la comunidad de propietarios consistió simplemente en autorizar a los demandantes al «uso» de ese espacio «tras varias deliberaciones» -lo que, hay que reiterar, no habría sido necesario si se tratara de un derecho estatutario- autorización que en modo alguno puede considerarse perpetua, pues establecer la exclusividad con tal carácter supondría un acto de disposición sujeto a unanimidad en cuanto afectante al título.»

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