Normas de distribución de los gastos comunitarios

Las normas de distribución de los gastos en la comunidad

En esta página explicamos las normas de distribución de los gastos comunitarios establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Norma general sobre la distribución de los gastos comunes

El artículo Tercero, letra b), de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la LPH.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo Noveno, apartado 1, letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización con arreglo a la cuota de participación de su propiedad fijada en el título constitutivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, salvo que se hayan establecido reglas especiales para el reparto de dichos gastos.

Se consideran gastos generales no susceptibles de individualización aquellos que no sean imputables individualmente a uno o varios pisos o locales (art. Noveno.2) LPH).

Asimismo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo Noveno, apartado 1, letra f) de la LPH, los propietarios están obligados a contribuir con arreglo a su cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de la misma ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en su artículo 17.2.

La no utilización por un propietario de un determinado servicio o instalación comunitaria no le eximirá de la obligación de contribuir al pago de los gastos que dicho servicio genere, salvo que concurra alguno de los supuestos contemplados en el art. 17.4 de la LPH (art. Noveno.2 LPH).

Las normas especiales sobre el reparto de los gastos comunitarios pueden establecerse en el propio título constitutivo de la propiedad horizontal, en los estatutos de la comunidad o por acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado con sujeción a las reglas establecidas en la LPH sobre las mayorías necesarias para la validez de los acuerdos en función de su naturaleza y contenido.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras (art. 17.11 LPH).

Gastos extraordinarios sujetos a la norma general sobre reparto de gastos

La norma general establecida para el reparto de los gastos generales ordinarios citada en el apartado anterior se aplicará asimismo a la distribución de los siguientes gastos extraordinarios:

1. Los gastos que ocasione la realización de las actuaciones obligatorias a que se refiere el artículo 10.1 LPH (art. 10.2.c) LPH).
2. Los gastos que ocasione la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, aun cuando el coste anual repercutido a los propietarios por dichas obras exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 LPH). Esta norma se aplicará incluso a los propietarios disidentes de los acuerdos correspondientes (art. 17.9 LPH).
3. Los costes de la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética, acreditables a través del certificado de eficiencia energética del edificio (art. 17.2 LPH) y los de la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como aquellos que conlleve la solicitud por parte de la comunidad de propietarios de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones (art. 17.2 LPH). Esta norma se aplicará incluso a los propietarios disidentes de los acuerdos correspondientes (arts. 17.2 y 17.9 LPH).
4. Los costes del establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad la mejora de la eficiencia hídrica (art. 17.3 LPH). Los acuerdos válidamente adoptados al respecto obligan a todos los propietarios (art. 17.3 LPH).
5. Los costes de la realización de innovaciones o de la implantación de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, que no resulten legalmente exigibles y cuya cuota de instalación no exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.4 LPH).
6. Cualquier otro acuerdo comuniario que conlleve un coste para los propietarios y no se halle exceptuado por la Ley de Propiedad Horizontal de la aplicación de la regla general contenida en el artículo Noveno.1.e) de la misma Ley (art. 17.9 LPH).

Supuestos de exención de la obligación de contribuir a los gastos generales

La Ley de Propiedad Horizontal contempla distintos supuestos en los que los propietarios no estarían obligados a contribuir a los gastos comunes. Son los siguientes:

1. En el caso de que uno o varios departamentos estén exonerados de la obligación de contribuir al pago de una o varias clases de gastos generales en virtud de una norma especial contenida en el título constitutivo o en los Estatutos comunitarios.
2. Los propietarios disidentes no están obligados a contribuir al pago de los gastos derivados del establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, así como del arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (arts. 17.3 (contrario sensu) y 17.4 LPH).
3. En el caso de que la Comunidad acuerde la realización de innovaciones o la implantación de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, que no resulten legalmente exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, estarán exonerados de contribuir al pago de dichos gastos los propietarios disidentes, o que voten en contra de dicho acuerdo, aun cuando no pueda privárseles del uso o disfrute de la mejora, servicio o instalación (art. 17.4 LPH). No obstante, si en el futuro el disidente deseara participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de su realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
4. No podrá imponerse la obligación de contribuir al pago de los costes de instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o de adaptación de las existentes, ni tampoco a los de instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, ni de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, ni tampoco podrá obligarse a contribuir a los costes de conservación o mantenimiento de ninguna de esas infraestructuras comunes, a los propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor de los correspondientes acuerdos, salvo que posteriormente solicitasen acceder a las mejoras realizadas y a tal fin sea necesario aprovechas las nuevas instalaciones o la adaptación de las antiguas realizada, en cuyo caso deberán abonar el importe que les hubiera correspondido, actualizado con los intereses legales (art. 17.1 LPH).

Gastos imputables únicamente a los propios interesados

Son enteramente a cargo de los directamente interesados en la implantación de los servicios o mejoras siguientes:

1. El coste de la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio y el consumo de energía eléctrica que genere (art. 17.5 LPH).

Criterios para la fijación de las cuotas de participación en los gastos

Conforme a lo dispuesto en el artículo Quinto de la Ley de Propiedad Horizontal, en el título constitutivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

Para la fijación de las cuotas de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, teniendo en cuenta además:

• Su emplazamiento interior o exterior.
• Su situación.
• El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales podrá contener normas especiales que no estén prohibidas por la Ley relativas al reparto de los gastos comunes entre los propietarios (art. 5 LPH).

Para la modificación del título constitutivo se exigirán los mismos requisitos que para la constitución del régimen de propiedad horizontal, sin perjuicio de los requisitos para la validez de los acuerdos legalmente establecidos (art. 5 LPH).