Mayorías necesarias para la validez de los acuerdos comunitarios
La Ley de Propiedad Horizontal establece las mayorías necesarias para la validez de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal, en función del contenido de dichos acuerdos.
La regulación de estas mayorías se recoge en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. En función del contenido de los acuerdos a adoptar se establecen las siguientes mayorías necesarias:
- Actuaciones obligatorias aun contra la voluntad de todos los propietarios
- Actuaciones voluntarias que no requieren acuerdo de la Junta de Propietarios
- Acuerdos que requieren el voto a favor de un tercio de los propietarios
- Acuerdos que pueden adoptarse por mayoría simple
- Acuerdos que exigen el voto a favor de la mayoría absoluta de los propietarios
- Acuerdos que requieren una mayoría de 3/5 de los propietarios
- Acuerdos que exigen la unanimidad de los propietarios
- Acuerdos que requieren el consentimiento del afectado
Téngase en cuenta que, a tenor del art. 17.8 LPH, salvo en los supuestos expresamente previstos en la Ley en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, que, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
1. Actuaciones obligatorias aun contra la voluntad de todos los propietarios
A tenor del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios, aun cuando comporten una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, las siguientes actuaciones, cuando vengan impuestas por las Administraciones Públicas o sean solicitadas por cualquier copropietario:
- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
- Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Actuaciones voluntarias que no requieren acuerdo de la Junta de Propietarios
Bastará la comunicación previa a la Comunidad por parte del propietario o propietarios interesados para la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garage. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma (art. 17.5 LPH).
3. Acuerdos que requieren el voto a favor de un tercio de los propietarios
A petición de cualquier propietario, podrá ser acordada por un tercio de los integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, la realización de las siguientes instalaciones (art. 17.1 LPH):
- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
- La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables.
- La instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el artículo 17.1 LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, cuando vayan a tener un aprovechamiento privativo (art. 17.3 LPH).
4. Acuerdos que pueden adoptarse por mayoría simple
Se requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación —entendiéndose por mayoría simple la mayoría de los propietarios que se manifiesten a favor o en contra de la adopción del acuerdo (sin tener en cuenta las abstenciones)—, para la adopción de los siguientes acuerdos:
- La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética, acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio, o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 LPH).
- Los acuerdos para los que la LPH no exija otras mayorías se aprobarán por mayoría absoluta en primera convocatoria. No obstante, en segunda convocatoria se aprobarán por mayoría simple, es decir, exigirán únicamente la mayoría de votos de los asistentes que a su vez representen más del 50% de cuotas de participación de los presentes (art. 17.7 LPH).
5. Acuerdos que requieren la mayoría absoluta de los propietarios
Será necesario el voto favorable de la mayoría absoluta de los propietarios que representen más del 50% de las cuotas de propiedad, y no solo la mayoría simple de votos de los propietarios asistentes a la Junta o que se pronuncien a favor del acuerdo, respecto a aquellos que se manifiesten en contra, para la adopción de cualesquiera otros acuerdos para los que la Ley de Propiedad Horizontal no exija una mayoría distinta (art. 17.7 LPH) y, asimismo, para la adopción de los siguientes acuerdos:
- La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos; todo ello, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) LPH (art. 17.2 LPH).
- Los acuerdos por los que se resuelvan las discrepancias sobre la naturaleza de las obras a realizar (art. 17.10 LPH).
6. Acuerdos que requieren una mayoría de 3/5 de los propietarios
Requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:
- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (art. 17.3 LPH).
- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (art. 17.3 LPH).
- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el artículo 17.1 LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, cuando no vayan a tener un aprovechamiento privativo (art. 17.3 LPH).
- Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y no exigibles legalmente (art. 17.4 LPH).
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, así como el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% (art. 17.12 LPH).
7. Acuerdos que exigen la unanimidad de los propietarios
Requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, los acuerdos que impliquen la aprobación o la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, salvo que concurra alguno de los supuestos tasados exceptuados de tal exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.6 LPH).
8. Acuerdos que requieren el consentimiento del afectado
Requerirán en todo caso el consentimiento expreso de los propietarios afectados:
- Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y no exigibles legalmente que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario (art. 17.4 LPH).
Más información sobre las mayorías necesarias para la validez de los acuerdos de la comunidad de propietarios en el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal publicado en el BOE.
Consulte las atribuciones y funciones de la Junta de Propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal en nuestra página: Funciones de la Junta de Propietarios.